建筑物估价是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。

作为一类评估对象，从评估的特殊性角度来说，建筑物评估具有以下特点：
 

1．房地分估建筑物作为土地的地上主导“产品”，是不可脱离土地而独立存在的。尽管我们在概念上划分了土地和建筑物，而实际上建筑物永远是与其所占用的土地在一起的。但是，从资产评估的角度，通常要把建筑物(主要是建筑物中的房屋)与其所占用的土地分开。分别评估土地资产和建筑物，以便准确合理地评价地产价值和建筑物价值，避免出现由于地用性质不合理，以及占地面积不合理造成地产价值估价失实和建筑物估价失真等情况。例如对市中心商业繁华区内的非商业性建筑物进行评估，假如不采取房地分估的方式，极易导致低评该建筑物所占地块的价值。又如，评估3 000 m^2厂区的唯一一幢300 m^2生产用厂房，假如不采用房地分估的方式，极易高评厂房的价值。
 

2．建筑物产权受土地使用权年限的制约

建筑物一经建成，其寿命可达几十年甚至上百年。由于我国城镇土地使用权是有限期的，且政府规定土地使用权期满土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这样，在评估建筑物的时候，我们不仅要注意房地分估的一面，同时又必须注意建筑物的耐用年限与土地使用年限的吻合程度，并且只能以土地使用权剩余年限为准来评估建筑物的价值。即使建筑物的坐落位置、建筑结构、建筑风格都很好，但如果建筑物所占地的使用权剩余年限极其有限，该建筑物的市场价值也要大打折扣。
 

3．单独评估建筑物一般宜采用成本法

单独评估建筑物一般宜采用成本法的理由是：

(1)建筑物是劳动产品，从构建劳动产品的投资角度及建造费用的角度评估建筑物的市场价值，在理论上是说得通的，在实际中也是可行的；

(2)建筑物不能脱离土地而独立存在，但在房地产评估中往往采取房地分估的原则，影响房和地的市场价值的一些共同因素，在地产估价时大都已经考虑了，如地理位置、用途、环境等，那么在建筑物评估时就不应重复考虑。这样，就为采用重置成本法评估建筑物创造了条件。基于上述理由，在单独评估建筑物时，通常选用重置成本法。
 

4．建筑物评估应在合法的前提下进行 政府关于房地产方面的法令和政策是比较多的。如：

(1)政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，如包括规定建筑用途、容积率、覆盖率等。

(2)政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。因此，建筑物评估应充分考虑政府法规政策因素，要在适法的前提下进行。
 

以上对建筑物评估的特点所作归纳只是一种原则性的，而不是绝对意义上的。这里主要是从建筑物作为一个独立存在对象的角度来说的。其实现实中并不排除建筑物与其占用的土地一并评估，以及建筑物随同整体企业一并评估的可能。另外，建筑物产权受土地使用权年限的限制，也不能排除土地使用权出让年限续展的可能。最后，采用成本法评估建筑物只是一种比较普遍的选择。在有条件的情况下，选择市场法、收益法等其他方法进行评估也是正常的。

建筑物与在建设项目评估所需要的资料清单
1．委托方企业法人营业执照
2．拟抵押在建工程建筑面积（须与《商品房销售窗口表》中的面积一致）
3．项目规划总平面图
4．《建设工程规划许可证》
5．《国有土地使用证》
6．《建设工程施工许可证》
7．《商品房销售许可证》
8． 法定优先受偿权调查记录（有固定格式，附后）
9. 拟抵押在建工程施工进度情况说明（有固定格式，附后）
10. 拟抵押在建工程施工款支付情况说明（有固定格式，附后）
11、工程承包合同（土建、安装）
12、预售房屋情况说明（房号、面积、价值）
13、土地出让合同

 

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